Новости

Переуступка прав: особенности сделок
22.12 ‘17

Переуступка прав: особенности сделок

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711
Госдума предложила простить налоговые долги старее 2015 года
21.12 ‘17

Госдума предложила простить налоговые долги старее 2015 года

Комитет Госдумы по бюджету и налогам предложил поддержать во втором чтении законопроект, согласно которому гражданам возможно будет списать долги по имущественным налогам, имевшиеся на 1 января 2015 года. Аналогично чиновники предлагают простить долги и частным предпринимателям, сообщает «Интерфакс».

В частности, физическим лицам могут списать задолженности по транспортному налогу, налогу на имущество физических лиц и земельному налогу. Примечательно, что налоговая амнистия затронет в том числе и долги по пеням, которые скопились за все прошедшие годы. Предпринимателям власти предлагают списать тот же самый набор налоговых начислений, кроме налога на добычу полезных ископаемых, акцизов, а также налогов на перемещение товаров через границу.

Новый законопроект заложит основу для того, чтобы недавние предложения президента Владимира Путина были воплощены в жизнь. Напомним, глава государства предложил освободить граждан и ИП, накопивших в предыдущие годы долги из-за несовершенства налоговой системы, от необходимости оплачивать такие задолженности.

https://www.domofond.ru/statya/gosduma_predlozhila_prostit_nalogovye_dolgi_staree_2015_goda/6771
Россиянам предложат оплачивать налоги авансом
14.12 ‘17

Россиянам предложат оплачивать налоги авансом

Россияне смогут оплачивать налоги за жилье, землю и автомобили авансом. Предоплату можно будет в любое удобное время внести на специальный счет Федерального казначейства. Такие изменения в Налоговый кодекс уже одобрили в правительстве. В скором времени законопроект попадет рассмотрение в Госдуму, отмечает «Российская газета».

Зачисление авансов от граждан в бюджет будет происходить автоматически, но списание сумм состоится уже после начисления налогов. Разработчики законопроекта отмечают, что поправки позволят гражданам минимизировать общение с работниками налоговой инспекции. Сейчас россиянам по закону положено уложиться примерно в месяц при оплате налогов. Как правило, граждане получают квитанции к 1 ноября, а оплатить их надо уже в срок до 1 декабря, что не для всех удобно. В связи с этим количество неоплаченных налогов растет, на них начисляют пени.

Согласно новому закону, до того, как зачет произведут, оплаченные авансом налоги являются собственностью гражданина, и их можно вернуть обратно. Правда, процесс возврата может занять около месяца. Эксперты отмечают, что нововведение выгодно как государству, которое сразу может получить деньги в бюджет, так и гражданам, которые смогут платить налоги в любое удобное им время.

https://www.domofond.ru/statya/rossiyanam_predlozhat_oplachivat_nalogi_avansom/6749
Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке
14.12 ‘17

Минстрой хочет изымать долгострои во внесудебном порядке

Минстрой работает над предложением подмосковных властей наделить региональные власти правом во внесудебном порядке долгострои у строительных компаний. Об этом сообщает МИА «Россия сегодня».

Глава Подмосковья Андрей Воробьев ранее уже обращался с просьбой разрешить внесудебное изъятие долгостроев напрямую к президенту Владимиру Путину. Глава региона предложил разрешить властям субъектов РФ без проведения процедуры банкротства принудительно изымать земли и недострои у девелоперов, испытывающих трудности, с целью достройки проблемных объектов за бюджетные деньги или для продажи с торгов.

В Минстрое отмечают, что у них пока нет конкретных механизмов реализации предложения подмосковных властей, но свои наработки на этот счет Министерство строительства передаст в Минэкономразвития. Добавим, что впервые с идеей внесудебного изъятия долгостроев глава Московской области выступил еще летом 2016 года, в это же время он напрвил в Минстрой соответствующие поправки к Земельному кодексу и 214-ФЗ.

https://www.domofond.ru/statya/minstroy_hochet_izymat_dolgostroi_vo_vnesudebnom_poryadke/6750
В Ульяновской области будет создан бизнес-парк «Восточный»
04.12 ‘17

В Ульяновской области будет создан бизнес-парк «Восточный»

Соглашения с первыми резидентами подписано в рамках IX всероссийского бизнес-форума «Деловой климат в России». Ими стали мебельная фабрика «CUCINA» и компания «Мир столешниц», суммарный объем инвестиций составит 200 млн рублей.

«Мы не без основания рассчитываем, что новый проект позволит не только предоставить дополнительные площади, которых зачастую не хватает предприятиям, но также создаст кооперацию, и таким образом снизит затраты на производство. Соответственно, такое расширение бизнеса даст возможность создать дополнительные рабочие места, а для предприятия откроются перспективы освоить новые виды конкурентоспособного и качественного товара и развить свой экспортный потенциал», - подчеркнул Губернатор Сергей Морозов.

Документы подписали председатель Совета директоров Корпорации развития предпринимательства Руслан Гайнетдинов и руководители предприятий. Бизнес парк будет располагаться в промышленной зоне Заволжье. Его резидентами могут стать представители малого и среднего бизнеса. Общий объем инвестиций в парк превысит 1,5 млн рублей.

Кроме того, в рамках форума были подписаны соглашения о реализации 260 инвестиционных проектов в 21 муниципальном образовании региона на сумму 1 млрд рублей. В ходе их реализации в регионе планируется создать более 800 новых рабочих мест.

«Развитие инвестиционного потенциала одна из ключевых наших задач. Львиную долю в этом составляет именно малый бизнес. Ведь только за 9 месяцев этого года реализованы и введены в эксплуатацию 209 проектов с общим объёмом инвестиций более 778 млн рублей и создано более 700 новых рабочих мест, а в активной инвестиционной стадии реализации на территории Ульяновской области находиться еще 256 проектов с объёмом инвестиций более 16,5 млрд рублей, по которым планируется создать 3920 новых рабочих мест, окончание их инвестиционной стадии 2017-2021 года», - рассказал председатель Совета директоров Корпорации развития предпринимательства Руслан Гайнетдинов.

Также в рамках мероприятия было заключено соглашение с Союзом машиностроителей России. Подписи под документом поставили Председатель Правительства Ульяновской области Александр Смекалин и Председатель Ульяновского регионального отделения Союза машиностроителей России Сергей Ефимов. Целью документа стало создание на территории региона благоприятных условий в сфере промышленности, в том числе машиностроительного производства, путем внедрения эффективных финансовых инструментов.

«Сегодня мы значительное внимание уделяем вопросам поддержки бизнеса. Это не только снижение административных барьеров, но и различные формы финансовой поддержки. Так на 2018 год мы предусмотрели 200 млн рублей на докапитализацию Фонда поддержки промышленности. Так же мы расширили перечень видов деятельности предприятий, которые могут воспользоваться такой поддержкой – в этом году займы смогли получить предприятия пищевой промышленности. Совокупность этих мер помогает нам поддерживать новые предпринимательские проекты в сфере промышленности, модернизировать и расширять производственную базу предприятий, развивать инфраструктуру поддержки предпринимательства, активно работать в направлении импортозамещения. Соглашение с Союзом машиностроителей - это дополнительные точки сотрудничества в развитии отрасли машиностроения региона, которые позволят совершенствовать не только финансовые программы поддержки, но и правовую базу в сфере промышленного предпринимательства», -  рассказал Председатель Правительства.